三叶草策略深交所33问直击核心痛点，南方基金润泽科技数据中心REIT扩募面临严苛大考

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　　8月12日，南方基金发布公告披露，公司已于8月10日收到深交所下发的《关于南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市和南方资本-润泽科技数据中心2期基础设施资产支持专项计划挂牌申请文件的审核问询函》（审核函（基）（2026）017号），这份长达数页的问询函抛出六大板块合计33项细化问题，对本次近77亿元扩募项目开展全维度穿透式审查，IDC算力REIT扩募监管审核的严苛尺度再度显现。

　　近77亿扩募落地关键节点，多重审批存在不确定性

　　本次扩募是南方润泽科技数据中心REIT（180901.SZ）2025年8月上市后的首次扩募，基金首发募集规模45亿元，底层资产为廊坊润泽国际信息港A-18数据中心；此次拟收购同园区A-7、A-8两座数据中心，拟发售规模76.97亿元，标的资产评估值75.77亿元，体量约为首发规模的1.7倍。

　　公告显示，本次扩募募资将全额投向配套ABS专项计划，穿透持有A-7、A-8项目公司全部股权。但项目落地仍需走完三重关键程序：证监会准予基金变更注册、深交所审核通过产品变更及ABS挂牌申请、基金份额持有人大会审议通过。南方基金坦言，上述流程能否顺利完成、完成时间均存在不确定性，后续将逐项落实问询要求并提交回复文件，答复报送后2日内披露最新进展，提醒投资者警惕相关风险。

　　从申报节奏来看，该扩募项目7月9日正式申报、7月16日获监管受理，仅时隔不足一个月即收到交易所问询，监管快速介入核查底层资产经营、财务、估值、合规等核心风险点，问询函覆盖原始权益人资质、不动产合规、项目经营现金流、资产评估、基金治理、程序合规六大维度，几乎触及IDCREIT扩募全部监管关注红线。

　　监管直击五大核心风险，行业共性痛点集中拷问

　　一、客户高度集中：单一现金流来源暗藏续约隐忧

　　问询函最受市场关注的核心问题直指客户集中度风险：本次拟购入的A-7、A-8项目唯一现金流提供方为北京电信，终端客户仅互联网大厂与电信体系子公司，收入完全依赖单一合作方。

　　深交所要求管理人补充披露租约到期后的续约预案、潜在储备招商清单，针对电信提前解约、到期不续期制定完备风险缓释方案；同时拆分两座机房机柜租用明细、终端客户合同核心条款，结合客户自建IDC布局、长期合作记录论证项目运营稳定性。数据显示，项目托管服务费收缴率常年未能达到100%，近三年及一期收缴率在96%-99.5%区间波动，监管同步要求解释收缴率波动成因并揭示回款风险。

　　二、廊坊IDC供需失衡，区域价格承压待论证竞争力

　　区域行业供给过剩是另一大核心质疑点。申报材料显示，2025年廊坊IDC市场供给规模达1550MW，市场需求仅1265MW，供给明显大于需求。

　　监管要求管理人梳理廊坊近三年数据中心供需、托管服务费价格走势及中长期行业趋势，结合项目包电运营模式、液冷改造优势、客户资源综合论证标的核心竞争力。财务数据侧面印证行业价格压力：A-7、A-8近两年托管服务费单价增速均出现负值，2025年租金单价同比下滑，交易所要求对比周边可比机房价格波动，判断降价趋势是否具备持续性，评估对基金长期现金流的冲击。

　　三、包电模式、成本波动双重拷问，能耗成本成盈利变量

　　项目采用行业少见的包电模式，由润泽发展统一代付110kV高压电费并统一结算，电费是项目第一大营业成本。问询函层层拆解能耗相关风险：

　　要求披露历史机柜负载率，预判未来负载变化，论证包电模式长期可持续性，设置风险对冲措施；

　　核查购售电协议定价规则，完整披露多电压等级供电结算机制，保障用电稳定；

　　拆解报告期A-7电费波动、A-8电费持续上涨的底层原因，结合当地电价政策、100%绿电采购安排预判中长期电费走势；

　　A-7已完成部分液冷改造，监管要求量化改造机柜占比、全机房高密度机柜升级计划、改造成本，并核查相关投入是否纳入资产评估测算，评估技术迭代改造对收益的扰动。

　　四、估值假设偏乐观，评估参数合理性遭全面校验

　　本次扩募资产评估参数成为监管重点核查对象，多处乐观预测被要求补充佐证：

　　租金增长假设：现有合同单价为测算基准，2030年后年均增长1%、2035年每五年上调5.1%，监管要求结合历史租金下行、区域供过于求现状说明增长率取值依据；

　　机柜利用率：评估预测2028年后上架率稳定95%、签约率100%，需补充2026-2027年预测数据，结合历史上架水平、客户需求论证假设审慎性；

　　成本测算：评估预设电费年增速仅0.5%，同时两座机房预测期资本开支合计超22.9亿元，监管要求拆分资本开支明细，对照设备更新周期、定制化客户改造需求说明支出规模合理性；

　　评估方法交叉验证：要求评估机构采用多类估值模型交叉校验，财务顾问、管理人对标同区域IDC大宗交易、同业REIT估值参数独立核查，对评估结果公允性出具明确意见。

　　五、主体、合规、关联交易多重细节穿透审查

　　原始权益人架构：本次项目设置润泽发展、润泽科技双原始权益人，存在项目公司股权转让、与北京电信IDC协议换签等重组事项，监管要求披露进度、完工时间，论证双主体设置合规性，完整揭示股权变更潜在风险；同时要求对比润泽集团廊坊其余11座同类型机房盈利能力，解释本次优先选择A-7、A-8扩募的商业逻辑。

　　不动产合规瑕疵：核查项目全部建设、运营合规文件完备性，针对廊坊科研用地活化转让限制，要求律师、管理人明确基金存续、清算阶段资产流转约束风险；

　　关联交易公允性：项目每年向润泽发展支付191.11万元共用变电站服务费、向天童通信支付67.70万元光纤服务费，监管比对第三方市场价格，核查定价是否公允、是否存在利益输送；

　　基金治理机制：拆分运营管理费基础A、B类明细，解释成本波动原因，对比同业说明管理费定价合理性；同时要求建立突发事件响应披露机制，明确管理人防范旗下多只IDCREIT同业竞争的制度安排，厘清评估基准日至交割日过渡期损益归属SPV的合理性。

　　算力REIT扩募监管趋严，现金流稳定性成核心考核标尺

　　业内人士表示，本轮深交所问询覆盖资产、客户、成本、估值、治理全链条，体现当前监管层对IDC算力类公募REIT扩募“从严把关”的导向。相较于产业园、高速公路等成熟基建资产，数据中心REIT天然存在客户集中、区域供需分化、能耗成本高、技术迭代快四大行业痛点，也是交易所问询的高频聚焦点。

　　此次问询释放清晰监管信号：算力REIT扩募不再单纯看重机柜规模、资产体量，而是将现金流可持续性作为第一审核标准，对单一客户依赖、租金下行、成本刚性、乐观估值假设实行穿透式风险排查，倒逼管理人充分披露潜在利空、设置足额缓释措施，保护二级市场基金份额持有人利益。

　　南方基金表示，将联合原始权益人润泽科技、财务顾问华泰联合证券、评估机构等中介机构，在30个工作日内逐项完成问询答复，同步更新全套申报文件并标注修改内容。市场人士提示，在完整回复问询、完成持有人大会与证监会注册前，本次77亿元扩募存在暂缓、调整规模甚至终止申报的可能性，投资者需持续跟踪后续问询答复披露内容，重点关注单一客户续约、区域租金下行、估值参数调整三大变量对基金长期分红能力的影响。

　　声明：本文由AI大模型生成。市场有风险，投资需谨慎

　　以下是南方基金公告